Auch bei den Betriebskosten ergaben sich geringere Aufwendungen als geplant, vor allem aufgrund günstigerer tatsächlicher Kostenentwicklungen einzelner Kostenarten.
4.4 Personal- und sonstige Aufwendungen
Der Personalaufwand lag im Geschäftsjahr 2025 unter dem Planansatz. Ursächlich hierfür waren insbesondere zeitlich verzögerte Stellenbesetzungen sowie geringere Ist-Kosten im Vergleich zur vorsichtigen Planung.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen entwickelten sich insgesamt leicht über dem geplanten Ansatz. Einsparungen in einzelnen Verwaltungs- und Sachkostenpositionen glichen höhere Aufwendungen bei einzelnen Rechts- und Beratungskosten nicht vollständig aus.
Im Jahr 2025 konnten nicht alle freien Stellen neu besetzt werden. Dies führte zu einem leichten Rückgang der Beschäftigten gegenüber dem Vorjahresdurchschnitt. Die angespannte Situation auf dem Fachkräftemarkt wirkt sich auch für uns bei der noch anstehenden Besetzung weiterer Stellen nachteilig aus.
Die Mitarbeiter sind unser entscheidender Faktor für die Sicherung des Geschäftserfolges und der Qualität der Dienstleistungen für unsere Mitglieder. Den stetig wachsenden Anforderungen in allen Geschäftsprozessen begegnen wir kontinuierlich mit weiteren personellen, strukturellen und organisatorischen Anpassungen.
Die Mitarbeiter wurden im Jahr 2025 entsprechend weiter geschult. So kam es beispielsweise im Bereich der Wohnungswirtschaft zu Schulungen in 11 verschiedenen Themenkomplexen.
5. FINANZLAGE
Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war im gesamten Geschäftsjahr 2025 jederzeit gegeben. Der Zahlungsmittelbestand erhöhte sich gegenüber dem Jahresbeginn auf 29.115.842 €.
Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit verbesserte sich gegenüber dem Vorjahr. Zusätzliche Darlehen wurden im Geschäftsjahr 2025 nicht aufgenommen. Die planmäßigen Tilgungen konnten vollständig aus der laufenden Liquidität bedient werden, was die finanzwirtschaftliche Stabilität weiter stärkt.
Das Finanzergebnis entwickelte sich stabil. Die Zinserträge lagen aufgrund des weiterhin hohen Liquiditätsbestands über dem Planansatz, während der Zinsaufwand im Wesentlichen dem geplanten Niveau entsprach.
Die Finanzlage der Genossenschaft zeichnet sich durch stabile Liquidität, hohe Zahlungsmittelbestände und konservative Finanzierungsstruktur aus.
6. VERMÖGENSLAGE
Die Vermögenslage der Wohnungsbaugenossenschaft Zentrum eG ist weiterhin als sehr solide zu bewerten. Das Anlagevermögen ist vollständig langfristig finanziert. Die Eigenkapitalquote liegt auf einem hohen Niveau.
Der Abbau langfristiger Verbindlichkeiten wurde durch planmäßige Tilgungen fortgesetzt. Der hohe Bestand an liquiden Mitteln stellt eine wesentliche Grundlage für die Umsetzung zukünftiger Investitions- und Instandhaltungsmaßnahmen dar.
Die im Unternehmen gebundenen Fremdmittel verringerten sich mit dem Abbau der langfristigen Darlehensverbindlichkeiten durch die planmäßigen Tilgungsleistungen. Alle Investitions- und Instandhaltungsmaßnahmen wurden aus der vorhandenen Liquidität finanziert. Zusätzliche Kredite wurden auch im Geschäftsjahr 2025 nicht aufgenommen.
7. RISIKOBERICHT
Ein Risikobericht dient dazu, die wesentlichen Risiken der Genossenschaft systematisch zu identifizieren, zu bewerten und darzustellen, wie diese gesteuert und begrenzt werden.
Die Genossenschaft verfügt über ein systematisches Risikomanagement. Zu den wesentlichen Risikofeldern zählen insbesondere Zinsrisiken, Baukosten- und Terminrisiken sowie regulatorische Anforderungen im Zusammenhang mit Klimaschutz und Energieeffizienz.
Aufgrund der stabilen Vermietungssituation, der hohen Eigenkapitalquote und der sehr guten Liquiditätsausstattung bestehen nach Einschätzung des Vorstands keine bestandsgefährdenden Risiken.
Zu den aktuellen Instrumenten der internen betriebswirtschaftlichen Risikosteuerung gehören insbesondere:
- mehrjährige Finanz-, Liquiditäts- und Erfolgspläne und Prognosen, mit jährlicher Aktualisierung,
- quartalsweise Soll-Ist-Vergleiche der Liquiditäts- und Rentabilitätssituation zum Plan,
- Analysen zur Liquidität,
- monatliche Auswertung des Vermietungsstandes aller Vermietungsobjekte,
- regelmäßige Überwachung des Darlehensportfolios,
- regelmäßige Auswertung der Entwicklung der Mitglieder und der Geschäftsanteile,
- jährliche Analyse der Entwicklung der Betriebskosten mit Vergleich zum Berliner Durchschnitt.
Sofern erforderlich werden auf dieser Basis zielgerichtete Maßnahmen eingeleitet. Es erfolgt eine regelmäßige Berichterstattung an den Aufsichtsrat.
7.1 Wesentliche Risiken für die Genossenschaft
Zinsrisiken:
Langfristige Zinsbindungen laufen in den nächsten Jahren aus und zukünftige Zinsentwicklungen sind unsicher. Angesichts erhöhter Finanzierungskosten bleibt dies ein relevantes Risiko.
Bau- und Materialpreisrisiken:
Steigende Baukosten, Materialknappheiten und Lieferengpässe können zu Verzögerungen und Kostensteigerungen bei Baumaßnahmen führen. Dies betrifft auch den genossenschaftlichen Bestand und größere Projekte.
Regulatorische Anforderungen (Klimaschutz/Energie):
Zukünftige CO₂-Vorgaben und Anforderungen an Energieeffizienz erfordern Investitionen und strategische Anpassungen der Bestandsbewirtschaftung.
7.2 CO₂-Klimapfad und Wärmeversorgung
Der CO₂-Klimapfad beschreibt einen langfristig festgelegten, schrittweisen Reduktionspfad der CO₂-Emissionen eines Gebäudebestandes mit dem Ziel, die gesetzlichen Klimaschutzziele zu erreichen.
Rechtsgrundlagen und fachliche Referenzen hierfür sind insbesondere das Bundes-Klimaschutzgesetz (KSG), das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sowie die CO₂-Bepreisung nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG).
Der Klimapfad dient der Wohnungsbaugenossenschaft Zentrum eG als strategisches Steuerungsinstrument, um technische Maßnahmen, Investitionen und Zeiträume so aufeinander abzustimmen, dass Emissionsminderungen wirtschaftlich, planbar und regulatorisch konform umgesetzt werden können.
Vorteile des CO2-Klimapfads für die Genossenschaft
Die Umsetzung eines klar definierten CO₂-Klimapfads bietet für die Wohnungsbaugenossenschaft Zentrum eG mehrere Vorteile. Reduzierung der CO₂-Emissionen des Bestandes und damit Beitrag zur Erreichung der nationalen Klimaschutzziele, Minderung zukünftiger Kostenrisiken aus steigenden CO₂-Preisen auf fossile Brennstoffe, Erhöhung der regulatorischen Planungssicherheit im Hinblick auf zukünftige Anforderungen des Gebäudeenergie- und Klimaschutzrechts, langfristige Stabilisierung der Betriebskostenstruktur, da Fernwärme nicht unmittelbar von individuellen Gaspreisschwankungen abhängig ist, Stärkung der Zukunftsfähigkeit des Bestandes und Werterhalt der Immobilien.
Risiken und Herausforderungendes CO₂-Klimapfads
Mit der Umsetzung des Klimapfads sind jedoch auch relevante Risiken und Unsicherheiten verbunden, die im Rahmen des Risikomanagements berücksichtigt werden.
7.3 Investitionsrisiken
Die Umstellung von Gasetagenheizungen auf Fernwärme ist mit hohen Investitionskosten verbunden, insbesondere bei notwendigen Anpassungen der Gebäudetechnik und der hausinternen Verteilungssysteme. Abhängigkeit von externer Infrastruktur. Die Umsetzung ist abhängig vom Ausbaugrad und der Verfügbarkeit der Fernwärmenetze sowie vom jeweiligen Primärenergiemix des Versorgers, der sich langfristig verändern kann.
7.4 Kostenrisiken
Auch Fernwärme unterliegt Preisentwicklungen und regulatorischen Rahmenbedingungen. Langfristige Preisstabilität kann nicht vollständig garantiert werden.
7.5 Zeitliche Risiken
Verzögerungen wie bei Netzanschlüssen, Genehmigungen oder Bauausführungen können zu zeitlichen Verschiebungen im Klimapfad führen.
7.6 Soziale Auswirkungen
Investitionen müssen unter Berücksichtigung der sozialen Verantwortung der Wohnungsbaugenossenschaft Zentrum eG erfolgen, um unangemessene Belastungen der Mitglieder zu vermeiden.
8. RISIKOBEWERTUNG UND AUSBLICK
Die Wohnungsbaugenossenschaft Zentrum eG bewertet den CO2-Klimapfad insgesamt als notwendig und strategisch sinnvoll, sieht jedoch die wirtschaftliche Tragfähigkeit und soziale Ausgewogenheit als zentrale Steuerungsparameter.
Die Umsetzung erfolgt daher schrittweise, unter laufender Prüfung von Fördermöglichkeiten, in enger Abstimmung zwischen technischer, kaufmännischer und strategischer Planung.
9. BEWERTUNG DER LAGE
Aktuell schätzt der Vorstand die Risiken als beherrschbar ein, da die hohe Eigenkapital- und Liquiditätsausstattung sowie ein etabliertes internes Risikomanagement wichtige Puffer darstellen. Dennoch bleiben Aufgaben für 2026 und darüber hinaus bestehen.
10. PROGNOSEBERICHT 2026
Für das Geschäftsjahr 2026 wird auf Basis der vorliegenden Planung ein Jahresüberschuss von 2.085.684 € erwartet. Geplant sind umfangreiche Instandhaltungs- und Investitionsmaßnahmen, insbesondere im Bereich größerer Bauprojekte.
Die Finanzierung erfolgt überwiegend aus Eigenmitteln, ergänzend ist eine gezielte Darlehensaufnahme vorgesehen. Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft bleibt auch im Prognosezeitraum uneingeschränkt gewährleistet.
Die Wohnungsbaugenossenschaft Zentrum eG verfolgt einen sukzessiven CO2-Klimapfad, der vorsieht, bestehende Gasetagenheizungen schrittweise durch Fernwärmeanschlüsse zu ersetzen, sofern dies technisch und wirtschaftlich darstellbar ist.
Die Umstellung erfolgt nicht flächendeckend und nicht kurzfristig, sondern objektweise, im Zusammenhang mit ohnehin anstehenden Modernisierungen, unter Berücksichtigung der Netzinfrastruktur und Anschlussmöglichkeiten sowie unter Abwägung der wirtschaftlichen Auswirkungen für die Genossenschaft und die Mitglieder.
Fernwärme gilt als wesentlich emissionsärmer als dezentrale gasbasierte Einzelheizungen und stellt damit einen zentralen Baustein zur Reduzierung der CO2-Emissionen im Gebäudebestand dar.
Intern wurde die personelle Basis für die Umsetzung der Maßnahmen verstärkt und es werden weitere Prozessoptimierungen vorbereitet und umgesetzt. Unter Beachtung der aktuellen Entwicklungen sind wir auch weiterhin darauf vorbereitet, operative Gegensteuerungsmaßnahmen zu ergreifen, sofern diese von uns steuerbar sind, und bei Bedarf die notwendigen Abstimmungsprozesse innerhalb unserer Organe einzuleiten. Unsere Einschätzung geht zum jetzigen Zeitpunkt nicht von existenzgefährdenden Risiken aus.
Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft ist auch unter Beachtung des o. g. auf absehbare Zeit gewährleistet.
