GESCHÄFTSBERICHT 2025

A. Allgemeine Angaben

Die Wohnungsbaugenossenschaft Zentrum eG hat ihren Sitz in Berlin und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Charlottenburg (Registernummer: GnR 447 B).
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt entsprechend der Verordnung über die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen (JAbschlWUV) in der aktuellen Fassung.
Die Genossenschaft ist eine mittelgroße Genossenschaft im Sinne des § 267 HGB.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bewertung des Anlagevermögens erfolgt zu den historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten vermindert um die kumulierten planmäßigen Abschreibungen.
Die linearen Abschreibungen der entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände erfolgen über 3 bis 5 Jahre.

Die Gebäudekosten der Wohnbauten werden planmäßig linear mit zwischen 1,97 % – 2,86 % abgeschrieben, die Gebäudekosten der Garagen werden mit 4 % abgeschrieben. Für die Außenanlagen (Spielplätze / Rollatoren Boxen) liegen angenommene Nutzungsdauern von 12 bzw. 15 Jahren zugrunde. Bei der fertiggestellten Feuerwehrzufahrt (Außenanlagen) wurde eine Nutzungsdauer von 9 Jahren angesetzt. Die Zugänge bei den Wohnbauten im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen von Leerwohnungen werden auf die Restnutzungsdauer verteilt. Dies trifft auch auf die Kosten der nachträglich eingebauten Rauchwarnmelder zu.

Die Gebäudekosten der Geschäftsbauten werden über 20 bzw. 32 Jahre abgeschrieben. Kosten der Außenanlage werden mit 10 % p. a. abgeschrieben.

Für Gegenstände der anderen Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung, bemisst sich die lineare Abschreibung nach einer 3- bis 15-jährigen Nutzungsdauer.
Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten von 250,01 € bis zu 800,00 € zzgl. Umsatzsteuer, werden im Wirtschaftsjahr in voller Höhe abgeschrieben und als Abgang dargestellt.

Die unfertigen Leistungen werden zu Anschaffungskosten – unter Berücksichtigung eines Abschlages für Leerstand, Eigennutzung und die Gästewohnungen – ausgewiesen. Für noch ausstehende Rechnungen wurden Rückstellungen gebildet.

Für die Bewertung „Anderer Vorräte“ wird der letzte Einkaufspreis in Ansatz gebracht.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nominalwert ausgewiesen. Bei den Forderungen wurde, sofern erforderlich, allen erkennbaren Risiken durch Einzelwertberichtigung Rechnung getragen. Uneinbringliche Forderungen wurden abgeschrieben.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten und werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages ausgewiesen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz nach § 253 (2) HGB abgezinst.

Die Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag in Ansatz gebracht.

C. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

Die Entwicklung des Anlagevermögens wird im Anlagenspiegel dargestellt.

In der Position „Unfertige Leistungen“ sind ausnahmslos noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten.

In den „Anderen Vorräten“ sind diverse Lagerbestände an Sanitär- und Elektromaterial sowie Fenster und Balkontüren enthalten.

Die „Forderungen aus Vermietung“ wurden bewertet und sofern erforderlich einzelwertberichtigt.

In der Position „Sonstige Vermögensgegenstände“ (135,9 T€) sind hauptsächlich Erstattungsansprüche gegenüber der Versicherung (67,5 T€) sowie Forderungen aus gezahlter Kapitalertragsteuer (29,8 T€) ausgewiesen.

Es bestehen im Geschäftsjahr Forderungen in Höhe von 1,8 T€ mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Unter den „Aktiven Rechnungsabgrenzungsposten“ werden Ausgaben vor dem Bilanzstichtag ausgewiesen, die einen Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Unter den „Passiven Rechnungsabgrenzungsposten“ werden Einnahmen vor dem Bilanzstichtag ausgewiesen, die einen Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Die Entwicklung der Rücklagen zeigt folgender Rücklagenspiegel:

Die „Sonstigen Rückstellungen“ in Gesamthöhe von 1.141,9 T€ berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages. Sie enthalten im Wesentlichen Rückstellungen für die Hausbewirtschaftung (856,6 T€). Diese gliedern sich in Rückstellungen für Betriebskosten (270,0 T€),

Rückstellungen für unerledigte Instandhaltungsaufträge aus gemeldeten Schäden in 2024 (560,6 T€) sowie die Rückstellung über die vermieterseitig zu tragenden CO2-Kosten aus der zentralen Wärmeversorgung (26,0 T€).

Weiterhin wurden Rückstellungen für Abschluss und Prüfung (70,0 T€) gebildet.

Die übrigen Rückstellungen (215,3 T€) enthalten die Rückstellung für die Aufbewahrung der Jahresabschlussunterlagen (21,8 T€), welche entsprechend abgezinst wurde, sowie die Rückstellung für einen Ablösebetrag aus einem Restitutionsanspruch, dessen Bewertung jährlich geprüft und bei Bedarf angepasst wird (166,0 T€).

Die „Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten“ verminderten sich um 3.023,4 T€ durch planmäßige Tilgung.

In der Position „Erhaltene Anzahlungen“ sind ausnahmslos Vorauszahlungen für noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten

Anlagenspiegel zum 31.12.2025

Die „Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen“ enthalten „Verbindlichkeiten aus Vermietung“ aus vorausbezahlten Mieten sowie Erstattungsansprüche aus der Abrechnung der Nebenkosten und „Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen“ aus Rechnungen, die nach dem Abschlussstichtag eingegangen sind.

Die „Sonstigen Verbindlichkeiten“ beinhalten auch Auseinandersetzungsguthaben von in den Vorjahren ausgeschiedenen Mitgliedern (25,5 T€) sowie Lohnsteuer (28,6 T€), deren Auszahlung erst im Geschäftsjahr 2026 fällig ist.

Die „Sonstigen betrieblichen Erträge“ beinhalten u. a. Versicherungsentschädigungen in Höhe von 187,8 T€ und die satzungsmäßigen Eigenleistungen in Höhe von 127,3 T€.

Bei den „Aufwendungen für die Bewirtschaftungstätigkeit“ handelt es sich insbesondere um Betriebskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Bei den „Zinsen und ähnlichen Aufwendungen“ wurde der Aufzinsungsbetrag angegeben. In den GuV-Positionen sind keine wesentlichen periodenfremden Aufwendungen und Erträge enthalten.

In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Es bestehen keine weiteren finanziellen Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage der Genossenschaft von Bedeutung sind.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten 2025 stellen sich wie folgt dar:

*Die Konditionen dieser Darlehen sind langfristig vereinbart.
x) Art der Sicherung Grundschuldeintragungen für Annuitätendarlehen (Gesamtrestverbindlichkeit in Höhe von 31.546.184,81 €)

In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Es bestehen keine weiteren finanziellen Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage der Genossenschaft von Bedeutung sind.

D. Sonstige Angaben

Mitarbeiter der Genossenschaft
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Mitarbeiter setzt sich wie folgt zusammen:

Mitgliederbewegung der verbleibenden Mitglieder

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um 49,9 T€. Satzungsgemäß haften die Mitglieder der Genossenschaft nur mit den übernommenen Geschäftsanteilen. Eine Nachschusspflicht besteht nicht.

Haftungsverhältnis

Auf dem Konto Nr. 0190978503 der Sparkasse ist zum 31.12.2024 ein Guthaben in Höhe von 14.514,60 € als Mietkaution für den Vermieter der Geschäftsräume, Richard Diez Grundstücksverwaltungsgesellschaft Auf dem Konto Nr. 0190978503 der Sparkasse ist zum 31.12. 2025 ein Guthaben in Höhe von 14.514,60 € als Mietkaution für den Vermieter der Geschäftsräume, Richard Diez Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH verpfändet.

Ergebnisverwendung

Das Geschäftsjahr 2025 der Wohnungsbaugenossenschaft Zentrum eG schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 4.255.645,00 € ab.

Gemäß § 40 der Satzung wurde bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ein Betrag in Höhe von 425.564,50€ in die gesetzliche Rücklage eingestellt. Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Vertreterversammlung vor, den verbleibenden Bilanzgewinn in Höhe von 3.830.080,50 € in die Ergebnisrücklagen zur Verwendung von geplanten Instandhaltungsmaßnahmen einzustellen.

Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes

BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V.
Lentzeallee 107, 14195 Berlin

Mitglieder des Vorstandes

Mike Eichberg ab 01.04.2022
Monique Schernell ab 01.10.2025

Mitglieder des Aufsichtsrates

Aufsichtsratsvorsitzender
Gerhard Ehrig,
Dipl.-Ing. Ökonomie und Ing. Maschinenbau

Stellvertretende Vorsitzende
Caroline Oppermann,
Angestellte öffentlicher Dienst

Marika Urbich,
Verwaltungsjuristin

Dr. Philipp Steiner,
Pressesprecher

Berlin, den 13.05.2025